【民法典】“借名买房”究竟靠不靠谱？-云顶国际yd

新文网吉林5月10日讯（图文/刘蕾)房子在当下的重要性不言而喻，很多人的梦想就是拥有一套属于自己的房子。“借名买房”起因多是由限购政策引起的，部分有购房需求的人缺少购房资格，即使能签合同，也无法在房地产中心进行交易过户。借名买房虽然可以解一时难题，但也可能造成很多后续困扰。

案情回顾：

刘某的单位正在向职工出售集资房，但手头窘迫没有钱出资购买房子，刘某左思右想之下，可以让弟弟李某购买。李某以哥哥刘某的名义向其单位分两次支付购房款10万元，购房款票据上的名字为刘某，但票据原件由弟弟李某保管。

李某出资装修好房屋后，全家搬入房子居住至今，并办理了该房产最初的所有权证。可没过多久，哥哥刘某想要回这套房子，那么，这种情况下，这套房子究竟是谁的呢？

法条链接：

《民法典》第一百四十三条【民事法律行为的有效条件】规定：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

借名买房需通过借名与买房两个行为完成，因此其蕴含两个法律关系：

一是名义购房人与第三人之间的房屋买卖法律关系。该法律关系合法有效。

二是实际购房人与名义购房人之间的隐名间接委托法律关系。如果借名买房行为符合《民法典》第一百四十三条规定时，内容不违背法律和行政法规的强制性规定，也不违背公共利益与公序良俗，就应认定为有效，名义购房人对房屋产权的拥有也应认定为代持，其并非实际意义上的房屋不动产所有权人。相反，如果借名买房行为违背了《民法典》第一百四十三条的规定，必然无效。

虽然房屋的房产证登记在刘某的名下，但房子实际系由李某出资购买、办证、装修、并由其自居住使用至今，李某应是房子的真正权利人。此外，虽然房产登记在刘某的名下，但房产证中记载的内容与真实权利状态不符。所以说，刘某应该将房产转移登记在李某名下，房子归弟弟李某所有。

【普法延伸】借名买房需要注意什么？

1、弄清房屋性质

购房者借名买房之前要弄清楚欲购房屋的性质，房屋能否上市交易，借名购买是否违反国家政策性规定，防止将来无法取得房屋所有权。

2、签署协议约定权责

不论借谁的名义购买房屋，借名人都应委托专业的律师起草并签订借名买房协议，约定清楚双方的权利义务，如果首付款是以被借名人的名义缴纳的，借名人汇款时，一定要备注汇款用途是与“代本人支付购房款”有关。

3、保留证据

注意保留双方洽谈、签订借名买房协议时的证据，如邀请朋友作见证、进行录音录像等。另外，例如首付款汇款单、按揭还款单、完税证明、登记费用缴纳证明等一定要保存完好。

4、签订租赁合同

为防止被借名人擅自处分或出售房屋，借名人可采取与其签订长期限租赁合同的方式占有使用房屋，利用“买卖不破租赁”规则，对抗善意的房屋买受人请求交付使用房屋的诉讼请求。

法官提醒：

亲情、友情在巨额利益面前都面临着欲望与人性的考验。对于借名买房，还是应当谨慎、理性、妥善处理。 供稿单位（汪清林区基层法院政治部）

审核：薛成毅